2014上海楼市"盘终餐"之年度*策回顾
年度聚焦一：总体规划
上海新一轮城市总体规划严控城市人口规模及建设用地规模
2014年2月23日，上海市*府下发了《关于编制上海新一轮城市总体规划的指导意见》，期限可确定为2040年，将指导未来二十年的城市发展、建设和管理。
上海新一轮城市总体规划中明确提出，要通过严格控制人口规模、用地规模来控制城市发展规模，中心城控制住宅用地规模和开发强度。据此，上海的城市住宅用地规模和开发强度将受到限制。
上海上一轮总体规划中全市常住人口预测指标已突破了原先规划的控制指标。资料显示，2012年，上海常住人口规模已达2380万人，而上一轮总体规划中，至2020年全市常住人口预测指标为1850万人。通过调整和完善产业*策、住房*策和公共服务*策等综合手段，实现人口规模适度可控，人口布局和结构不断优化。其中，中心城将坚持人口疏解，控制住宅用地规模和开发强度。
上海用地规模也正逐步扩大。资料显示，上海全市建设用地规模在2011年就达到了2961平方公里，占全市陆域面积的43.6%，不仅远远超过了上一轮规划的控制指标，也接近了全市可用建设用地规模的极限。
对此，《意见》提出，未来10年，上海将严守建设用地总量的“天花板”，实施最严格的耕地保护制度和节约集约用地制度，依靠存量优化、流量增效和质量提高满足城市发展的用地需求，实现全市规划建设用地总量“零增长”。
年度聚焦二：商业中心
沪规划15个市级商业中心大宁/真如板块价值再升级
上海将规划15个市级商业中心，上海的商业由此将形成“市级商业中心、地区级商业中心、社区商业中心+特色商业街区”的“3+1”布局体系。
变化一：市级商业中心也实行“淘汰制”
在过去的上海市级商业中心的名单上，闸北区新客站不夜城名列其中。但在最新版的上海市级商业中心的名单上，大宁商业区已取代了新客站不夜城。
除了大宁、新虹桥—天山商业中心外，在此次的市级商业中心的名单上，中环商业中心、虹桥商务区商业中心、真如商业中心等新面孔也入围。
变化二：“商业巨无霸”的建设将受到控制
目前，上海销品茂的数量已超过100家。根据第一太平戴维斯发布最新零售物业市场报告，上海全市购物中心总存量已经升至620万平方米。未来3年，上海零售物业市场仍将持续迎来大量供应，年度供应总量预计都将超过100万平方米。仅仅去年，上海就有8个购物中心项目建成。
在满足商业建筑规模适度增长前提下，至2020年，上海规划商业设施建筑总量控制在7000万-7500万平方米，年平均增长2.6%-3.6%。而2009-2013年期间的年平均增幅为5.96%，这也意味着，目前的年均增速将控制在过去5年的一半左右。
未来5年，上海将通过对土地出让环节的控制，限制20万平方米以上的大型和超大型商业点的过度建设，避免无序竞争和重复建设。
变化三：迪士尼商业板块将与旅游资源联动
在本次市级商业中心名单中，出现了国际旅游度假区商业中心，这就是迪士尼板块。整个迪士尼板块包括从南六公路-周邓公路-S2公路-航程路所围合区域，共占地150公顷。
该商业中心将以迪士尼为核心，与周边旅游资源联动，建成休闲、娱乐、购物功能为特色的商业聚集区。核心区周边将集中发展具有主题特色的商业旅游综合体，以满足国内外游客的需求。
上海市商务委副巡视员徐文杰介绍，位于国际旅游度假区核心区域的迪士尼预计平均每天客流量在20万-30万人次，其周边规划了购物中心、品牌店、专卖店、奥特莱斯和多种休闲旅游服务设施。
年度聚焦三：群租
上海出新规严厉整治群租
上海市*府发布《关于修改〈上海市居住房屋租赁管理办法〉的决定》明确，出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人，且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。新规已于今年5月1日起实施。
修改后的《办法》规定：“出租的居住房屋及其附属设施应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求，并具备供水、供电等必要的生活条件。《办法》还明确，有下列情形之一的居住房屋，不得出租：属于违法建筑的；被鉴定为危险房屋的；违反规定，改变房屋使用性质的；法律、法规、规章规定不得出租的其他情形。
修改后的《办法》还规定，集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住使用人达到15人以上的，出租人应当建立管理制度，明确管理人员，落实安全管理职责，建立信息登记簿或者登记系统，并将相关登记信息报送公安部门备案。同时，居住房屋的出租人应当与公安派出所签订《治安责任保证书》。
修改后的《办法》还进一步加大了对违反“群租”规定行为的处罚力度。针对租赁当事人违反“群租”规定的行为，将罚款幅度由“5000元以上3万元以下”提高至“1万元以上10万元以下”；针对房地产经纪机构违反“群租”等相关规定的行为，将罚款幅度由“3000元以上3万元以下”提高至“3万元以上10万元以下”。
此外，出租房屋不符合治安、消防等标准和要求的，由公安部门责令改正，并可处以1000元以上3万元以下罚款。出租人未落实相应安全管理责任的，由公安部门责令改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款；造成严重后果的，处以3万元以上10万元以下罚款。
年度聚焦四：卖地
上海试行“招挂复合”土地出让方式
在土地出让模式的创新上，上海一直努力走在全国前列——继发文拟盘活存量工业用地之后的两个月内，上海土地市场又连推了3幅全新招挂复合出让模式的地块。
将招标和挂牌相结合。在该出让方式下，土地公开公告方式不变，公证处于公告结束后一个工作日审核保证金，并于当日发布通知，确定具体交易方式，以及后续交易活动安排。目前，这一改革会先在商办地块推行，住宅地块暂不实施。但目前并非所有商办土地都采取该种方式。其中，首幅被推出的宝山区淞南镇N12-0102单元03-01地块于6月26日开标。
一位开发商代表坦言，若所有地块都采取招标形式出让，参与的成本较高，尤其对于非热门地块，没有必要全都采取招标形式。他认为，就出让方的角度来说，招挂复合的出让模式也暂时不会大规模推行：“现在土地市场降温，门槛太高，出让方也会有自己的担心，‘招挂复合’主要是市里面的想法，目前来看每个区应该只是找几块地表态。
年度聚焦五：沪公积金付房租、物业费
9月23日，上海市民提取住房公积金支付房租、物业费的操作细则出台，申请人仅可提取住房公积金支付一套房屋的房租，或一套自住住房的物业服务费，且申请人及共同提取人目前无住房公积金贷款、无提取住房公积金归还住房贷款委托等住房消费类提取行为。两个细则将于10月1日起实施。
房租：可每季度提1次
提取住房公积金支付房租以季度为单位，申请人可每季度提取一次住房公积金，且每次提取不得超过三个月的规定提取限额。
物业费：1次可提1年的
职工申请提取本人住房公积金支付物业管理费，必须是购买并自住本市由*府认定的共有产权保障房的；或居住本市自有产权住房，且申请人月工资收入低于6000元的。
年度聚焦六：廉租房
上海廉租房门槛再降放宽人均财产申请条件
上海市日前实施新的廉租房*策标准，继续放宽申请条件：将3人及以上申请家庭的人均月可支配收入限额从2100元调整为2500元、人均财产限额从8万元调整为9万元。两人及以下家庭的申请条件还可以在前述标准基础上上浮10%。
此外，新标准还提高了租金配租家庭的保障标准。租金配租家庭的差额补贴限额由最高2.52万元上调至3万元，每户家庭最低配租面积从居住面积10平方米调整为12平方米，每户家庭的最高配租面积不超过居住面积30平方米。
年度聚焦七：限购
上海限购*策松绑系谣传央视财经闹乌龙事件
7月16日晚间，央视财经在其官方微博中爆出，上海限购松绑，随后不到半小时便删除该条微博。就在删除微博后的几个小时，央视财经又在其官方微博中辟谣此消息系谣传。央视财经爆出乌龙事件，引来媒体一片哗然。
此外，业内人士指出，传闻中所谓的放松，主要涉及本地户籍家庭已有房屋套数计算口径，即所谓“共有房”，这在之前的限购中并没有有明确规定，即便属实，影响面也很小。*浦区某中介置业顾问表示，在*策调整之前，传言中提到的几种情况通过运作也能买房，并不会切实受到限购的影响。
限购，这一极富行*色彩的楼市调控手段，正呈瓦解之势。尽管大多数城市没有发布官方通知，但这似乎并不妨碍取消限购松动所呈现出来的“燎原之势”。
目前，全国已有41个城市陆续取消楼市限购，原来46个限购城市中目前仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市仍在坚持限购。
自从限购*策开始以后，上海一直都是执行最严格的城市。甚至有业内人士表示，而且即便放开限购，也不会使上海楼市逆转。由于土地成本居高不下，后市的优惠幅度基本上取决于开发商的现金流和融资成本。
年度聚焦八：930央行房贷新*
9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了与自住需求密切相关的房贷*策，并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。此通知被业界称之为“央行930房贷新*”。
其中的细则内容主要分为以下几点：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款*策。多套房在非限购城市结清贷款也可以发放贷款；增强金融机构个人住房贷款投放能力；继续支持房地产开发企业的合理融资需求。
年度聚焦九：上海普宅标准第3次调整
上海普通住房标准调整11月20日起执行
根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》等相关规定，经市*府同意，现将调整本市普通住房标准事宜通知如下：
可以享受优惠*策的普通住房，应同时满足以下条件：
一、五层以上的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
二、单套建筑面积在140平方米以下；
三、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
上述标准自2014年11月20日起执行。
年度聚焦十：央行降息
11月21日晚，央行下调人民币贷款和存款基准利率并扩大存款利率上浮区间的通知一经公布，房地产市场立即掀起一股关注“热潮”。一年期贷款基准利率和存款基准利率分别下调0.4个百分点和0.25个百分点，同时，存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。
由于此前上海已经出台了多项楼市“微刺激”*策，刺激效果不佳，市场表现比较理性。但降息直接降低了部分购房者的月供，购买普通住宅和非普通住宅均可以享受优惠，这将有助于需求比较强烈的购房者入市。以20年100万元商业房贷为例，如果按照基准利率计算，购房者可以减少月供234元，合计20年可以减少4万元的利息支出。
年度聚焦十一：公积金贷款利率下调
上海市公积金管理中心发布通知，从11月22日起下调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率由4.50%下调至4.25%；五年期以下个人住房公积金贷款利率由4.00%下调至3.75%。算上房贷新*、普通住宅新标准公布、央行降息……连续的新*令人有眼花缭乱的感觉，“组合效应”更是不能低估，仅普通住宅新标准出台的十天里，沪上商品住宅成交量就比出台前10天涨了五成左右。
按照新公布的公积金利率调整细则，五年期以上个人住房公积金贷款利率由4.50%下调至4.25%，按照10万元分30年还请计算，调整后每月公积金还款额为491.94元，比调整前少还15元，相当于又省了一顿饭钱；总还款额为177098.36元，比调整前总共减少约5400元。
“新*组合拳”可省出一辆车
以上海外环外一套总价200万元的新房，首付60万，总贷款140万，年限20年为例。
降息：商贷部分每月还款可省140.45元，总计可省33708元。公积金贷款利率下降后，每月还款可省107.32元，总计可省25756.8元。
由非普通住宅调整为普通住宅后：契税总计可省30000元。
共计节省：33708+25756.8+30000=89464.8元，也就是省掉了近9万元，等于省出一辆小型家用轿车。
明年*策调整大预测
一、限购松绑
二、央行继续降息
三、二手房营业税征收标准进一步调整
